호텔업로고

2년 전 와이프 소유의 원룸을 모텔로 용도변경해 임차인에게 세를 주었습니다. 계약서에 특약으로 모든 유지수선비용은 임차인이 부담하는 조건으로 들어와서 약 2억을 들여 리모델링 공사 후 영업을 했습니다. 그런데 객실에 습기가 차 벽지와 가구가 손상되었고 영업에 심각한 피해를 입었다고 주장하며 손해배상을 요구하고 있습니다. 임차인은 저에게 이 건물을 모텔 용도로 사용 수익함에 지장이 없는 상태로 유지해줄 의무가 있는데 이를 어겼다는 주장입니다. 법적 대응할 때 이길 수 있는 가능성이 있을까요?

☞ 전문가 견해

의뢰인이 말씀하신 내용에 기초하여 살펴보자면 우선 계약서에 ‘모든 유지수선비용은 임차인이 부담한다’는 조건의 특약이 있습니다. 이는 비용상황청구권을 포기하는 약정으로 볼 수 있으므로 약 2억원의 리모델링 공사비용은 임차인이 부담하는 것이 맞습니다.

임대인은 *민법 제 623조에 따라서 사용수익에 필요한 상태로 임차건물을 유지할 의무가 있기는 하지만 리모델링 공사를 한 것은 임차인이고 객실에 습기가 차는 것은 부실공사에 의한 것으로 보이기도 합니다. 또 당사자 특약으로 임차인이 유지수선비용을 부담하기로 하였으므로 배제할 수 있어보입니다. 그러나 대법원 판례는 통상 생길 수 있는 소규모 수선이 아닌 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등의 대규모의 수선 등에는 유지수선비용을 임차인이 부담하도록 하는 특약이 있다고 할지라도 임대인이 부담해야 된다고 판시하고 있습니다.

정확한 사실관계를 알 수 없지만 객실에 습기가 차서 벽지와 가구가 손상되어 영업손실이 발생한 것은 리모델링 부실공사에 의한 것으로 보이므로 임차인이 리모델링 공사를 한 사람에게 손해배상을 청구하는 것은 별론으로 하고 임대인에게 손해배상을 청구하지는 못할 것으로 보입니다. 유지수선비용을 임차인이 부담하기로 한 특약에 비추어 보더라도 습기가 찬다면 임차인이 자신의 판단하에 이를 수선하거나 아니면 임대인에게 이를 통보하여 수선을 했어야 한다고 생각됩니다. 만약 소송절차로 진행되었을 때 우선 특약과 수리를 요하는 건물하자의 원인, 규모 등 구체적인 정황을 이유로 상대방의 손해배상청구에 항변하시기 바랍니다.

*민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.