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경매로 낙찰 받은 모텔

임차인이 유치권을 주장합니다

경매를 통해 모텔을 낙찰 받았습니다. 그런데 임차인이 유치권을 주장합니다. 그것도 터무니 없는 금액을 요구합니다. 모텔 보일러와 난방배관을 수리한 것, 건물 외벽 공사한 것에 대한 금액을 보상해 달라고 합니다. 이런 비용이 유치권에 해당되는지요? 기존 임대인에게 물어보니 계약서 상에는 아무런 유치권에 대한 내용이 포함되어 있지 않았다고 하며, 저도 갑작스런 소식에 난감합니다.

안녕하십니까? 먼저 위의 내용만으로 구체적인 사실관계를 정확히 알 수는 없지만, 법적인 테두리 안에서 도움이 될 만한 사항을 알려드리겠습니다.

우선 필요비, 유익비 이 둘의 간단한 용어를 먼저 이해해야 할 것입니다. 필요비란 ‘어느 정도 선까지 유지보수 비용으로 인정할 것인가’를 말하며, 임차인은 필요에 따라 임대건물에 대해 보수, 수선 등의 비용을 지출한 후 임대인에게 청구할 수 있습니다. 유익비는 ‘어느 정도 선까지 객관적 가치 상승선으로 볼 것인가’에 해당하는 내용으로 가전제품 교체나 인테리어 공사 등 세입자가 임차한 건물을 객관적으로 가치를 높인 데 투자된 비용을 말합니다. 임차인은 임대인과의 계약에서 필요비와 유익비에 관한 내용을 정하게 됩니다.

위의 작성한 글로 미루어 보아 임차인이 지출한 내역 중 모텔 보일러와 난방배관은 건물을 운영하는데 필수적인 수리 즉, 필요비에 해당하며, 건물 외벽 공사는 객관적인 가치 상승으로 유익비에 해당한다고 보여집니다. 그러므로 임차인의 입장에서는 위 비용을 변제 받을 권리가 있으며, 아마도 비용을 받지 못한다면 유치권을 행사할 수 있겠습니다. 다시 말해 특별한 사정이 없는 한 필요비, 유익비에 해당한다고 보여지므로 이 점 유의하시기 바랍니다.

앞서 유치권을 행사할 수 있다 하였는데, 이는 비용채권을 위한 임차인의 권리라 할 수 있습니다. 그런데 유치권이 성립하려면 임차인이 비용을 받을 때까지 점유하고 있어야 한다는 사실을 명심하셔야 합니다. 예를 들어 아파트 전세 세입자가 2년 계약을 하고 이사 날이 다가와 집주인에게 사실을 알렸는데, 막상 계약기간이 만료하고 이사를 가려는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 언제까지 돌려준다는 집주인의 말만 믿고 이사를 갔다가는 보증금을 영영 받지 못하게 될 수도 있습니다. 즉, 세입자가 유치권을 행사하기 위해서는 집을 점유하고 있어야 하는데 짐을 모두 빼버리고 이사를 갔기 때문입니다.

또한, 임차인은 계약서 상 유치권에 관한 내용이 포함되어 있지 않더라도 경매절차 매수인인 작성자에게도 모텔의 인도를 거절할 수 있습니다. 그러나 기존 임대계약서에 유치권을 포기한다든지, 임차인의 비용으로 해결하겠다든지 하는 조항들이 있다면 유치권은 성립하지 않습니다. 임차인이 경매낙찰자인 작성자에게 위의 비용들에 대한 변제를 청구할 수는 없고 임대인에게 임대차계약에 기한 필요비 또는 유익비 상환을 청구할 수 있습니다.

한가지 알고 계셔야 할 사항으로 만일 임대차 계약서를 작성할 때 임차인이 수리비를 부담하기로 한다는 특약을 추가했더라도, 대규모 수선인 경우 임대인이 부담해야 합니다. 즉, 임차인이 부담하는 수리비는 통상 생길 수 있는 소규모 수선이며, 규모가 큰 수선은 임대인에게 수선의 책임이 있는 것입니다.

궁극적으로 살펴보면 임차인이 지출한 비용은 객관적인 영수증 등의 증거자료가 있다면 임대인이 변제해주어야 경매를 낙찰 받은 작성자에게 모텔을 인도해 줄 것으로 보입니다. 또 유치권에 의해 받을 수 있는 비용은 실제 소요비용이므로 터무니 없는 금액이라고 생각되면 비용 감정을 통해 그 결에 따른 금액을 지급하면 되며, 서로 대화로 해결하기 어렵다거나 만약 계속해서 임대인이 위의 비용을 임차인에게 주지 않는다면 그 때는 소송을 통해서 해결 할 수 밖에 없습니다. 아무쪼록 분쟁이 조속히 해결되기를 바라겠습니다.

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