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시를위한시 (12.04.04 11:07:52) -
안녕하세요~! 예전에 저를보고있는것 같아 몇마디 해봅니다.
사업을 하실 생각있있으신것과 이제 시작하려는것과 마음 가짐이 달라야겠지요.
사업을 하실생각이시니 많은것을 생각해보셨을테고요,,경험은 충분하다고 생각되시는지?
경험없이 뛰어들면 운이좋지않는한 힘든게 이쪽일이지여,,
임대를 알아보실때 중요한점 몇가지 적어봅니다.
첫째. 지역입니다. 누구나 다아는 사실이지만 힘든선택이기도하지요.
역세권이라고,,,시내라고..잘되는것은 아닙니다.
님께서 언급하신 의정부.부천,부평,안산,수원....참말로 모텔 천국이다 할정도로 많지여.
유동인구도 많지만 그만큼 모텔들도많습느다.
그중잘되는곳도있지요,,지역대 손가락에 꼽는 시설을 갖춘곳입니다.
그외는 나눠먹기 가격나추기, 갖은 서비스로 손님 끌기 별별 방법들을 시도해보는 업소들만있지요.
예로 수원지역은,크게 인계동.권선동,구운동.영통,세류동, 이다섯군데에 수원의 모든 모텔들이 모여있다고 생각하심 되겠습니다, 이중 인계동 90년대 후반까진 모텔 했다하면 대박나던곳입니다, 2002년 월드컵을 기점으로
우후죽순격 엄청난 모텔들이 들어섰고요,그러다보니 객실50객짜리 새로잘지어놓고도 반년만에 경매에 넘어가는 것도보았습니다, 이예를보자면 수원 인계동하면 먹자 ,백화점,시청,유흥 뭐모텔상권의 최적지입니다.
하지만 하루가멀다하고 매물과 임대물건들이 쏱아지지요, 너무많습니다.예전처럼 흥청거리는 문화가 아니기에
이제는 인계동권내 탑클래스 모텔이 아니면 어렵습니다.
유동인구가 많다지만 모텔또한 많기에 있는 어려움입니다.
다른예로 들자면 용인 수지지구입니다,
그곳은 모텔들이 10여개정도 모여있는데요. 주변에 상권이랄게없습니다,
좀멀리 떨어진 역하며,백화점이있고 ,시내라할곳역시 떨어져있지요.
하지만 모텔들은 잘되고있습니다, 물론 요즘같은 경기에 매출들은 떨어졌지만 다른 지역보단 좋다고 생각됩니다.
수원 세류동을 보겠습니다, 역세권으로 되있으며 역이지만 유동인구가 별로없습니다,
이곳은 대실 상권입니다, 보통 객실 20개부터40개대의 중소형모텔들이 밀집되어있습니다,
최근몇년간 3-40개중급 모텔들이 리모델링하면서 후잡한 모텔들이 깨끗한 모텔들 밀집지역으로
변화되었습니다, 이곳역시 유흥,유동인구 먹자랑을 거리가있는곳이지만 대실도 타지역보단 제법들어오는 지역.
수원하면 구운동이 제일 잘나가는데요, 그잘나가는곳 역시 요즘은 좀떨어진 추세입니다.
그만큼 요즘 모텔경기가 아주좋지않습니다.
수원근방인 수도권군포,의왕,안양을볼까요?
군포는 산본역,금정역 중간에 모텔촌이있습니다, 중급모텔들이 밀집되어있습니다,
대실 숙박 상권모두 나름 있는곳으로 평가됩니다,
안양은 크게 안양시내와 명학역세권모텔촌.인덕원역 모텔촌,이렇게있습니다,
안양시내 60만의 인구시답게 역세권을 주변으로 많은 상가와백화점 시내가 주류를 이루어 최적의 상권이라할수있습니다, 하지만 모텔다운 모텔들이없고 2-30년건물이 쭉들어서있는 시내중간 중간에 모텔들이있습니다,
유동인구가 워낙있다보니 모텔들이 별로지만 운영하는데는 별어려움이없습니다, 왜냐면, 모텔다운 모텔이
들어설곳도,들어선적도없기에 기존 여관 장급들을 보수해가면서 모텔로 변화하며 운영하기에 공급수요원칙에따라 인계동같이 엄청난 모텔들 공급이 생기지않았기에 가능한곳입니다.
또한 다른곳에서 흔히볼수있는 중급4-50개되는 모텔도없습니다, 그러기에 조금이쁘게 리모델링하면 좋은곳이라볼수있는곳입니다,
인덕원역세권. 유흥상권입니다,워낙 유흥쪽에 유명해서 모텔들도 2000초까진 같이 대박나던곳입니다,
예전만못하지만 그수요그대로 있어서 어느정도 되는곳에속한다볼수있는곳.
이곳이 무너진게 의왕시에 모텔촌이 생긴후부터입니다, 정확히는모르나 8개정도되는것 같았는데
인덕원역에서 5분거리에 중대형모텔 50-70개객실을 보유한 모텔들이 쫘악 생기기시작하면서
인덕원모텔 상권은 서서히 죽기시작했습니다,
하루대실100개찍던곳이 반으로줄기시작..그뒤는 ..
이것을보자면 주변 사항이 얼마나 중요한지 보여주는예입니다,.
그래서 임대나 매매 들어가기전 주변 상황을 체크하셔야합니다,
구청전화해서 이곳에 모텔이나 호텔이 추가 허용 가능한지..지금 모텔허가가 나있는게 있는지 알아보셔야합니다, 임대로 들어간지 한달만에 옆집이 리모델링 시작 ,,,이것은 어쩔수없지만 주변에 새로 생기는 모텔만은 알수있기에,,만약 새로생기는 모텔 주변으로 임대들어갔다간 낭패지요.
아,,진짜 할말이 많은데..시간이없네요,일봐야되서 잠깐 들어왔다가 글보고 한마디 해준다는게 서두가 길어서,,
또 시간 나면 들러서 중요 체크 상황 , 임대보증금 가격대비 월세. 수입비률,,,,
저 근데 모텔 사업 처음이신지 아님 겸험자이신지 경험자이시면 제가 쓸데없는 말들을 주절 거려서...ㅜ
어쩌면 저보다도 훨씬 잘알고계실수도 있는데,, 아무튼 잘 선택하시길바랍니다,
제일 중요한것은 지역! 첫겸험자이시면 더궁급하시겠으나 운영경험자이시면 좋은 물건 잘알아보시라는 말씀드리겟습니다,
P,S : 지금 모텔업계 전반적으로..아니 전 식음의 자영업자들이 다어려움을 격고있는 상황입니다.
당장 시작하고싶은 마음이야 굴뚝같으시겠지만 ..
첫째 .이어려운시기에는 싼 물건들이 나오니까 이때다싶어 경기풀리면 괜찮을꺼라라고 생각되는 시설의모텔을
미리들어간다 생각하시는것.
둘째 , 경기가 풀릴때까지 참는것
마지막으로. 2부니 3부니.. 믿지말것. 경험상 10%정도만 믿음됨. 님말씀대로 수익나면 계약연장하지 매물나오지않습니다, 수익나는것 중 매물나오는것은 기존임대사장이 물타기해서 더큰곳으로 갈려는것과 피치못해서 일접는것. 건물주와의 마찰, 그이외에는 수익나면 ..아니 요즘은 자신의 인건비만 떨어져도 내놓지않습니다.
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poop77 (12.04.02 21:34:02) - 만약 월매출 1억안짝으로 생각하신다면 보증금 12억정도 생각하시구요 세는 4500정도생각하세요 대전이나 수도권쪽도 최소 3-5억정도는 매출 6천정도에 세는 2300입니다 안산 의정부 천안 인천 평택 종로 월곶 전라.전북.경북.부산 보증금은 별로 차이나나지않으나 세가 조금은 틀릴수가있습니다
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